## 贷款利率新规：5年期基准调整 释放哪些信号？

中国银行业近期发布公告，将从2023年10月1日起，调整个人住房贷款利率政策，将5年期以上贷款市场报价利率(LPR)作为个人住房贷款利率定价的基准。这意味着什么？将产生哪些影响？对未来房贷利率走势又有何启示？

此次调整，简而言之，就是房贷的“锚”，将由原本大多参照的5年期贷款基准利率，转换成以5年期LPR为基准。这是中国利率市场化改革的重要一步，也将对房地产市场和个人的房贷产生深远影响。

### 房贷利率的“锚”变了

首先，我们需要了解什么是LPR。LPR的中文名为“贷款市场报价利率”，是银行给企业和个人贷款时参照的基准利率。LPR包括1年期和5年期以上两个品种，每月公布一次。与以往的贷款基准利率不同，LPR是由各银行根据自身资金成本、市场供求等因素报价后计算得出的，能够更好地反映市场实际情况。

自2019年8月LPR改革以来，1年期LPR已成为大多数贷款产品的定价基准，但房贷一直是一个特殊的存在。房贷利率此前主要参考的是全国统一的贷款基准利率，该基准利率已多年未变，而房贷的实际利率则是在基准利率的基础上加点形成。

以一线城市为例，此前多数银行的房贷利率是在5年期贷款基准利率(4.9%)的基础上上浮10%(即4.9%×110%=5.39%)，二套房贷利率多在上浮15%(即4.9%×115%=5.635%)。

而此次调整后，房贷的“锚”变了，新发放的个人住房贷款利率将以5年期LPR为基准加点形成。

### 为何调整？

为何要调整房贷利率的定价基准？这主要与中国整体利率市场化改革的步伐有关。

自2019年8月LPR改革以来，1年期LPR已成为大多数贷款产品的定价基准，但房贷这一金融产品仍主要参考贷款基准利率，并未及时跟上改革步伐。此次调整，是落实利率市场化改革任务，更好地反映市场供求变化，提升利率传导效率的重要一步。

同时，这也与当前房地产市场的状况密切相关。近年来，中国房地产市场经历了一轮深度调整，房价涨幅明显放缓，部分城市甚至出现房价下跌。在这种情况下，房贷利率仍参考多年未变的贷款基准利率，已难以反映市场实际情况，需要及时调整，以更好地满足购房者的需求，提振房地产市场信心。

此外，此次调整也是在借款人和银行之间寻求一个平衡。在LPR改革前，银行需要承担贷款基准利率和实际贷款利率之间的利差，而改革后，借款人将承担LPR和实际贷款利率之间的利差，银行的利润将得到保障，同时也可以激励银行降低实际贷款利率，让利于民。

### 释放哪些信号？

此次调整，释放出多个重要信号。

首先，房贷利率市场化迈出关键一步。此次调整，意味着房贷利率将更加“随行就市”，及时反映市场供求变化，这也是利率市场化改革迈出的关键一步。未来，房贷利率将更加灵活，有助于提升货币政策传导效率，更好地满足购房者需求。

其次，房贷利率有望进一步下行。5年期以上LPR自设立以来，一直保持下行态势。2023年6月，5年期以上LPR为4.45%，较2019年8月的4.85%下降了0.4个百分点。此次调整后，房贷利率将更加贴近市场实际水平，有助于降低购房者成本，提振房地产市场信心。

再次，促进房地产市场平稳健康发展。此次调整，是房地产调控政策的一次重要转变，体现了“因城施策”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。在房价涨幅放缓甚至下跌的背景下，房贷利率的调整，有助于降低购房者成本，促进房地产市场平稳健康发展。

此外，个人房贷负担有望减轻。以贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款的房贷为例，如果房贷利率从5.39%降至5.3%，每月可减少月供约150元，总还款额可减少约5.4万元。调整后，个人的房贷负担将有所减轻，有助于提高居民消费意愿和能力。

### 未来房贷利率走势如何？

此次调整，对未来房贷利率走势将产生哪些影响？

总体来看，房贷利率有望继续保持下行态势。5年期以上LPR自设立以来一直保持下行，且当前房地产市场仍处于调整期，房贷利率仍有下调空间。同时，此次调整后，房贷利率定价“锚”变了，但加点幅度保持不变，有助于保持房贷利率水平的总体稳定。

不过，房贷利率的下行空间有限，不宜对房贷利率过分期待。房贷利率的下行，主要取决于5年期以上LPR的走势，而5年期以上LPR的下行空间受到多重因素制约。一方面，当前全球经济复苏不确定性较大，国内经济下行压力依然存在，货币政策整体基调仍以稳健为主，LPR下行的空间有限。另一方面，房贷利率也需要考虑银行的资金成本、风险溢价等因素，在确保银行合理收益的前提下，房贷利率的下行空间将较为有限。

此外，不同城市、不同银行的房贷利率水平可能出现差异。房贷利率仍将坚持“因城施策”，不同城市根据自身情况进行加点，因此不同城市房贷利率水平可能出现差异。同时，不同银行在定价时考虑的因素不同，其房贷利率水平也可能存在一定的差异。

### 结语

此次房贷利率新规，是利率市场化改革的重要一步，也是房地产调控政策的一次重要转变。房贷利率的“锚”变了，但加点幅度保持不变，体现了“稳中求进”的改革思路。未来，房贷利率有望继续保持下行态势，但在确保银行合理收益和控制系统性金融风险的前提下，房贷利率的下行空间有限，不宜过分期待。同时，在“房住不炒”的调控主基调下，房地产市场将继续保持平稳健康发展，个人的房贷负担有望减轻，促进居民消费意愿和能力提升。