# 利率调控，三年期贷款市场变局几何？

在经历了多年的以量调控为主的房地产市场调控政策后，利率成为房地产市场调控的新工具。随着利率市场化改革的不断推进，利率调控在房地产市场中的作用日益凸显。近年来，房贷利率在总体上呈现出不断上升的趋势，尤其是三年期贷款的利率变化，成为房地产市场变动的重要因素。

那么，利率调控的背景下，三年期贷款市场发生了哪些变化？这些变化将对房地产市场产生什么影响？未来利率调控的趋势又会如何？

## 三年期贷款利率不断上升，成为市场调控的重要手段

自2020年以来，在全球经济不确定性增强的背景下，各国央行纷纷采取降息手段刺激经济。然而，中国央行却在2020年下半年开始采取了相反的策略，通过提高贷款市场报价利率（LPR）来调控贷款利率，尤其是三年期以上贷款利率不断上升。

LPR是银行给客户发放贷款时参照的基准利率，LPR的上涨往往意味着贷款利率的上升。三年期贷款利率的上升，对房地产市场的影响最为直接。房贷作为大多数人人生中金额最大的贷款，其利率变化关系到购房者的切身利益。

不断上升的三年期贷款利率，意味着购房者将面临更高的贷款利息支出，从而增加购房成本。这在一定程度上抑制了房地产市场的过热，也体现了政策调控房地产市场的决心。

## 贷款利率市场化改革持续推进，利率调控成为政策手段

利率市场化改革是近年来中国金融领域改革的重要内容。2019年8月，中国人民银行宣布新的LPR报价机制，标志着贷款利率市场化改革迈出了关键一步。在此之前，银行的贷款利率主要参照央行的贷款基准利率，而在新的LPR机制下，银行需要根据自身的资金成本和市场供求情况来报价，从而更加贴近市场实际情况。

贷款利率市场化改革的推进，意味着利率调控将成为政策调控房地产市场的重要手段。与以往直接调整贷款基准利率相比，LPR机制的引入使得利率调控更加灵活和精准。通过影响银行的资金成本和市场供求，政策制定者可以更加有效地引导贷款利率的变化，从而实现对房地产市场的调控。

## 房贷利率整体上升，购房成本增加

在利率调控的背景下，三年期贷款市场发生了怎样的变化？房贷利率作为贷款市场的重要组成部分，其变化受到广泛关注。

整体来看，房贷利率自2020年下半年以来呈现出不断上升的趋势。根据中国人民银行公布的数据，2021年12月全国首套房贷款平均利率为5.23%，而2020年12月这一数据为5.21%，整体上升了0.02个百分点。

在不同城市，房贷利率的变化情况也不尽相同。一线城市和部分热点二线城市的房贷利率整体上升幅度更大。例如，北京、上海、广州和深圳的首套房贷款利率在2021年12月分别为5.15%、5.73%、5.33%和5.10%，相比2020年12月分别上升了0.14、0.12、0.16和0.14个百分点。

不断上升的房贷利率，意味着购房者的贷款成本增加。以贷款100万元、期限30年、等额本息还款的方式来计算，房贷利率从5%上升到5.2%，购房者每月需要多还款约120元，30年内累计需要多支付约4.3万元。

## 房企融资成本上升，现金流压力加大

除了购房者，房企也受到了三年期贷款利率上升的影响。在房地产市场调控收紧的背景下，房企的融资渠道逐渐收窄，融资成本也不断上升。

房企融资主要分为债权融资和股权融资两种方式。债权融资包括银行贷款、发行债券等，而股权融资则主要通过发行股票等方式来募集资金。近年来，房企的融资主要依赖于债权融资，尤其是银行贷款和发行债券。

在三年期贷款利率上升的背景下，房企的债权融资成本也水涨船高。以公司债为例，2021年房企发行公司债的平均票面利率达到6.75%，相比2Multiplier_1.2倍。不断上升的融资成本，加大了房企的经营压力，尤其是那些负债率较高、现金流紧张的房企，更是雪上加霜。

## 房地产市场降温，投资增速放缓

三年期贷款利率的上升，对房地产市场产生了明显的影响。在房贷利率和房企融资成本上升的双重影响下，房地产市场逐渐降温，投资增速放缓。

从房价来看，在2020年下半年利率调控政策出台后，房价上涨势头得到遏制，一线城市和部分热点二线城市房价出现了一定程度的回落。根据国家统计局的数据，2021年12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.4个百分点。

从房地产投资来看，增速明显放缓。2021年，全国房地产开发投资同比增长4.4%，相比2020年的7.0%明显放缓。尤其是住宅投资增速放缓，2021年住宅投资同比增长6.4%，相比2020年的7.6%下降了1.2个百分点。

## 租赁市场受到一定程度影响

利率调控不仅影响了房地产市场，也对租赁市场造成了间接影响。在房贷利率上升的背景下，部分购房者选择暂缓购房计划，转而进入租赁市场，导致租赁需求增加。

与此同时，房企融资成本上升也影响了租赁市场的供给端。一些房企开始转向租赁市场，通过发展长租公寓等方式来获取稳定的现金流。然而，在融资成本上升和市场竞争加剧的双重压力下，房企在租赁市场的布局也面临着不小的挑战。

总体来看，利率调控对租赁市场的影响是复杂的。租赁需求的增加可能会推高租金，但房企布局租赁市场也增加了租赁房源的供给，在一定程度上缓解了租金上涨的压力。

## 未来利率调控将如何发展？

在过去的一年多时间里，三年期贷款利率的上升对房地产市场产生了明显的影响。那么，未来的利率调控将如何发展？

首先，在短期内，三年期贷款利率仍可能保持上升态势。在全球经济不确定性增强和国内经济下行压力加大的背景下，政策制定者可能需要继续通过利率调控来稳定房地产市场，防止过快上涨的房价影响宏观经济的稳定。

其次，利率调控将更加注重精准施策。不同地区的房地产市场情况各不相同，未来利率调控将更加注重因城施策，根据各地房地产市场的实际情况来调整利率水平，避免“一刀切”的政策。

再次，政策制定者也将关注房企的健康发展。在融资成本上升和房地产市场降温的背景下，一些房企面临着较大的经营压力。未来，政策制定者可能会采取一些措施来缓解房企的资金压力，例如放宽融资渠道、提供政策支持等。

最后，租赁市场的发展仍将受到重视。在“房住不炒”的背景下，发展租赁市场、推动租购并举是未来的趋势。政策制定者可能会通过提供政策优惠、加强市场监管等方式来支持租赁市场的发展，满足人们的居住需求。

## 结论

利率调控是房地产市场调控的重要手段，在过去的一年多时间里，三年期贷款利率的上升对房地产市场产生了深远的影响。房贷利率和房企融资成本的上升，导致房地产市场逐渐降温，投资增速放缓。与此同时，租赁市场也受到了间接影响，租赁需求和供给都发生了变化。未来，利率调控将更加注重精准施策和因城施策，政策制定者也将关注房企的健康发展和租赁市场的发展。在“房住不炒”的背景下，房地产市场将迎来更加稳定的发展环境。