近年来，随着经济发展和城市化进程的加快，商业地产行业迅速崛起。然而，在这个看似繁荣的背后隐藏着一个令人担忧的问题——商铺抵押贷款面临的困境。

一般情况下，商铺作为资产可以用于申请贷款，并以此作为还债保证。但是在实际操作中却遭遇了许多挑战与阻碍。

首先，由于国家政策调整、宏观经济波动等原因导致部分地区或特定类型店铺租金收益减少。对于投资者来说，他们可能无法按时偿还贷款本息,从而引发连锁反应影响到其他领域；而对于金融机构，则意味着风险增大。

其次，在不同城市之间存在巨大差异性。一些热门城市如北京、上海等地块供给紧张使得购买成本高企;相比之下二线及以下城市则价格较低. 这就造成了两种极端现象: 一方面, 在需求旺盛和土地资源稀缺的城市, 抵押贷款额度可能无法满足商家真正需求; 另一方面，二线及以下城市虽然价格相对较低, 但是由于消费能力和经济发展水平有限，导致商铺资产价值下降。

此外，在实践中也存在着评估标准不统一、信息不透明等问题。在办理抵押贷款时，金融机构需要进行房屋或店铺的估值工作以确定其借贷金额；而这个过程往往复杂且容易受到行业内部利益关系影响。同时, 商家申请者也难充分了解自己所拥有店铺真正价值.

最后一个困境是与租约相关的风险. 在许多情况下，商户并没有全权掌握他们所使用商铺的所有权，并依赖于长期租赁合同来保证收入流动性。如果出现意外如涉诉纠纷、房东违反协议等，则会给整个借贷新旧客户带来极大压力.

针对以上种种困境和挑战，专家提出了一些改善建议:

首先要加强政府监管和政策引导，确保商铺抵押贷款市场的稳定发展。通过制定相关法律法规、完善评估机构认证体系等方式来提高行业准入门槛, 以降低风险。

其次是加强信息公开透明度，建立统一的评估标准和数据共享平台。这将有助于金融机构更精确地确定借贷金额，并使申请者对自己所拥有资产价值有更清晰的了解.

此外也要鼓励多元化投资渠道. 在当前经济形势下, 商家不应过度依赖单一模式如购买房屋或店铺作为唯一投资手段;而应积极探索其他形式如股权合作、互联网创新等方式.

最后还需推动改革并加大培训力度. 需要进一步研究商户群体特点与实践中遇到问题, 并针对性进行指导教育帮扶工作；同时金融从业人员需要接受专项知识技能培训以提升整个服务水平.

综上所述，在商铺抵押贷款领域面临着困境的同时，也存在着改善和发展的机遇。只有通过持续不断地完善相关政策、加强监管力度以及提高行业从业人员素质水平等多方面努力, 才能够实现商铺抵押贷款市场健康稳定发展，并为经济增长注入新动力。