**公积金买房，贷款额度怎么算？**

在房屋购买中，公积金贷款是一种较为常见的贷款方式。它是指由住房公积金管理中心利用职工缴存的住房公积金，专门为职工购房、建造、翻建、大修自住住房提供贷款的一种服务。与商业贷款相比，公积金贷款具有利率低、还款期限长等优势，因此深受广大购房者的青睐。但是，很多人在申请公积金贷款时，却对贷款额度的计算感到疑惑。那么，公积金买房，贷款额度到底怎么算呢？

首先，我们需要了解什么是公积金。公积金，全称为住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工，以住房稳定基金的形式，按照规定缴存、使用、管理的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

那么，公积金贷款又有什么特点呢？一般来说，公积金贷款具有以下特点：

1. 贷款利率低：与商业贷款相比，公积金贷款的利率通常要低不少，这可以为贷款者节省一笔不小的利息开支。

2. 还款期限长：公积金贷款的还款期限一般最长可以达到30年，商业贷款通常最多只能贷20年，这大大减轻了贷款者的还款压力。

3. 贷款额度有上限：公积金贷款的额度通常与贷款人的缴存额度和账户余额相关，有上限限制，不能像商业贷款那样自由贷款。

4. 贷款条件限制多：申请公积金贷款需要满足一系列的条件，包括购房时间、房屋类型、贷款人年龄等，限制较多。

了解了公积金贷款的特点后，我们来看看公积金贷款的额度到底怎么算。一般来说，公积金贷款的额度主要取决于两个因素：一是当地公积金管理中心的规定，二是贷款人的还款能力。

首先，我们来看看当地公积金管理中心的规定。不同地区的公积金管理政策可能会有所不同，贷款额度的计算方法和上限也会有所差异。以北京为例，北京住房公积金管理中心规定，购买首套住房的，贷款金额不得超过购房总价款的80%；购买第二套住房的，贷款金额不得超过购房总价款的70%，且贷款金额不得超过60万元。其他城市可能也有类似的规定，购房者可以在当地公积金管理中心的官方网站上查询相关政策。

除了当地公积金管理中心的规定外，贷款人的还款能力也是影响公积金贷款额度的重要因素。一般来说，公积金管理中心会根据贷款人的月缴存额、账户余额和还贷能力来计算贷款人的最高贷款额度。月缴存额和账户余额越高，还贷能力越强，则贷款额度越高。

那么，公积金管理中心是如何评估贷款人的还款能力的呢？一般来说，公积金管理中心会从两个方面来评估贷款人的还款能力：一是看贷款人的月缴存额和账户余额，二是看贷款人的其他债务情况。

首先，公积金管理中心会根据贷款人的月缴存额和账户余额来判断贷款人的还款能力。月缴存额和账户余额越高，说明贷款人有较强的经济实力和还款意愿，公积金管理中心也会相应地提高贷款人的贷款额度。以北京为例，北京住房公积金管理中心规定，贷款人申请贷款时，其住房公积金账户内的存储余额不能超过其月缴存额的10倍。如果超过了这个限额，则需要将超出部分提取出来，否则无法继续缴存。在此基础上，北京住房公积金管理中心还会根据贷款人月缴存额的不同，设置不同的贷款额度上限。月缴存额越高，贷款额度上限也越高。

除了月缴存额和账户余额外，公积金管理中心还会考察贷款人的其他债务情况。如果贷款人有其他贷款或信用卡欠款，公积金管理中心会综合考虑贷款人的还款能力，适当降低贷款额度。

此外，购房者的年龄也会影响到公积金贷款的额度。一般来说，公积金贷款的期限不能超过贷款人退休年龄后5年，因此，贷款人的年龄越大，可贷年限就越短，贷款额度也就越低。

了解了公积金贷款额度的计算方法后，我们来看看如何提高公积金贷款额度。如果购房者认为按照以上方法计算出来的贷款额度不能满足自己的需求，可以尝试以下方法来提高贷款额度：

1. 提高月缴存额：如果购房者有能力，可以适当提高自己的公积金月缴存额，这样可以增加账户余额，提高贷款额度。

2. 还清其他贷款：如果购房者有其他贷款，可以考虑先还清这些贷款，这样可以提高自己的还款能力，从而提高公积金贷款额度。

3. 选择符合条件的房屋：公积金贷款对房屋类型和购房时间等都有要求，购房者可以选择符合条件的房屋，这样可以提高贷款通过率和贷款额度。

4. 夫妻双方共同贷款：如果购房者是已婚人士，可以和配偶双方一起申请公积金贷款，这样可以提高贷款额度。

需要注意的是，公积金贷款在实际操作中可能会遇到一些问题。以下是一些常见的问题及解决方法：

1. 贷款额度不够：如果购房者计算出来的贷款额度不够，可以尝试以上提到的提高贷款额度的方法，或者选择商业贷款或组合贷款等其他贷款方式。

2. 贷款被拒：如果购房者因信用记录不良、提供材料不全等原因导致贷款被拒，可以先找出原因，然后补交材料或改善信用记录再重新申请。

3. 贷款流程复杂：公积金贷款的流程确实比较复杂，购房者可以提前了解清楚贷款流程和所需材料，也可以委托专业的贷款机构或贷款中介来办理。

4. 贷款后不想购房了：如果购房者贷款后不想购房了，可以先不要提取公积金，等到下次购房时再使用这笔公积金贷款。

综上所述，公积金贷款的额度计算主要取决于当地公积金管理中心的规定和贷款人的还款能力。购房者可以根据自己的实际情况，参考以上方法来计算和提高公积金贷款额度。此外，公积金贷款在实际操作中可能会遇到一些问题，购房者可以提前了解清楚，以免造成不必要的麻烦。