**沪公积金贷款政策调整，贷款买房比例变化引关注**

上海公积金管理中心近日发布《关于调整住房公积金贷款政策相关问题的通知》，对公积金贷款政策进行调整，其中关于贷款购买首套住房的认定标准和二套住房贷款政策的调整，引发广泛关注。

**首套房认定标准收紧**

根据《通知》，首套房的认定标准从“无房无贷”变为“无房”，这意味着购房者如果之前有贷款记录，但目前没有住房，将不再被认定为首套房。

此前，上海执行的是“认房又认贷”的政策，即如果购房者名下有房产，或有过住房贷款记录，都将被认定为二套房。而此次政策调整后，变为“认房不认贷”，购房者只要名下无房，即可被认定为首套房。

这一变化，对部分购房者来说是利好，但对另一些购房者来说，却可能面临首套房资格的“失而复得”。举例来说，购房者甲之前在老家有过贷款记录，但在上海无房，根据之前的政策，他被认定为二套房购房者，首付比例较高，贷款利率也上浮。而新政策下，他可以重新被认定为首套房购房者，首付比例和贷款利率都有所降低。

但对于购房者乙来说，情况则恰恰相反。购房者乙之前有过两次贷款记录，但在上海无房。根据之前的政策，他也可以被认定为首套房购房者。而新政策下，他因为有贷款记录，不再符合首套房的认定标准，首付比例和贷款利率都将有所提高。

**二套房贷款政策调整**

除了首套房认定的变化，《通知》还对二套房贷款政策进行了调整。

新政策规定，购买第二套住房的，公积金贷款额度不超过70万元，且贷款金额不高于房屋总价的50%，贷款期限不超过20年。

这一政策调整，对二套房购房者来说影响较大。以一套总价500万元的住房为例，根据之前的政策，二套房购房者可以贷款300万元，贷款金额占房屋总价的60%，首付比例为40%。而新政策下，贷款金额上限为250万元，首付比例提高到60%。

此外，《通知》还规定，如果购房者名下已有两次及以上的住房贷款记录，则不再受理其住房公积金贷款申请。这意味着，有多次贷款记录的购房者，将无法再使用公积金贷款购买住房。

**政策调整原因及影响**

此次公积金贷款政策调整，是上海房地产市场调控政策的一部分。近年来，上海房地产市场一直处于高位运行状态，房价上涨较快，市场炒作氛围浓厚。为抑制房价过快上涨，维护房地产市场健康发展，上海出台了一系列调控政策，包括限购、限贷、限售等。

此次公积金贷款政策的调整，主要是为了进一步规范购房行为，抑制投资投机需求，促进房地产市场平稳健康发展。

首先，收紧首套房认定标准，可以防止部分购房者通过“假离婚”等方式来获得首套房资格，从而规避限购政策。

其次，调整二套房贷款政策，提高首付比例，可以减少购房者的杠杆率，降低购房成本，减轻购房者经济压力，同时也减少了购房者使用公积金贷款投资投机的可能性。

此外，提高二套房贷款门槛，可以一定程度上减少市场上的购房需求，缓解房地产市场供需矛盾，平抑房价上涨预期。

**市场反应**

公积金贷款政策调整的消息一出，立即在市场上引发热议。

不少购房者表示，新政策对自己影响较大，原本计划购房，但首付比例提高后，需要准备更多的资金，这无疑增加了购房成本和压力。还有一些购房者则表示，自己原本准备使用公积金贷款购房，但新政策下，可能需要考虑其他贷款方式。

房地产开发商也对此高度关注。一些楼盘的销售人员表示，新政策可能会影响部分购房者的购买意愿和能力，从而对楼市销售带来一定影响。

**专家观点**

对于此次公积金贷款政策调整，业内专家普遍认为，这是房地产市场调控政策进一步细化和深化的体现，体现了政府“房住不炒”的决心，有利于促进房地产市场平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策调整体现了上海进一步落实“房住不炒”的导向，通过收紧公积金贷款政策，可以有效抑制投资投机需求，防止炒房行为。

中原地产首席分析师张大伟则认为，公积金贷款政策调整，体现了政府对房地产市场的精准调控。通过提高二套房首付比例，可以减少市场上的购房需求，缓解楼市供需矛盾，平抑房价上涨预期。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，公积金贷款政策的调整，将对购房者产生直接影响。尤其是对改善型购房者来说，首付比例提高后，购房成本和压力都会增加，这可能会影响他们的购房决策。

**购房建议**

对于计划购房的市民来说，如何应对公积金贷款政策的调整？

专家建议，首先要充分了解政策变化，合理规划购房资金。如果购房者有贷款记录，需要仔细核实是否还符合首套房认定的标准，并根据自身经济状况，调整购房预算，做好资金准备。

其次，可以考虑组合贷款方式。如果购房者无法使用公积金贷款，或者公积金贷款额度不足，可以选择商业贷款和公积金贷款组合的方式。商业贷款的首付比例和贷款利率可能更高，但贷款额度也更大，可以一定程度上减轻购房压力。

此外，购房者还可以关注其他优惠政策。目前，上海有针对人才的购房优惠政策，以及针对老旧小区改造的购房补贴政策等。购房者可以根据自身情况，充分了解和利用这些政策，来降低购房成本，减轻经济压力。

总之，购房者需要理性看待公积金贷款政策调整，根据自身情况合理规划，不要盲目购房，避免带来不必要的风险和损失。