近日，备受关注的房地产投资信托(REITs)基金行业即将迎来一次重大变革。据悉，2022年将是REITs市场走向成熟和规范化的关键之年。各路投资者纷纷聚焦于这个颇具潜力的新兴市场，并期待着未来几个月内该行业所带来的丰厚回报。

作为一种以集合式方式进行不动产运营与管理并通过证券交易所公开发售份额给广大投资者参与盈利分配的理财工具，REITs在全球范围内已经取得了巨大成功。然而，在中国国内尤其是互联网时代背景下出现时间相对较晚，并存在监管政策及法律框架等方面上限制问题。

随着我国去杠杆政策逐渐收紧、楼市调控趋势明显加强等因素推动下, REITS 基金正处于快速增长期.根据权威机构统计数据显示, 仅2019-2020两年间就有超过100只REITS产品获得立项或募集完成.然而, 由于监管政策的不完善以及市场投资者对REITS了解程度较低等原因，仍有一定规模的基金尚未曝光。

据悉，在2022年之前，这些未曝光的REITs基金将陆续亮相。众多机构和公司已经开始积极准备相关工作，并且计划在接下来数月内公布他们所管理的新产品。

业内人士普遍认为，随着更多优质项目进入市场、法律环境逐渐健全和投资者教育力度加大，中国REITs行业势必会呈现出爆发式增长态势。其中最受关注的是商业地产领域中心城区核心写字楼、购物中心等具有稳定收益能力与高价值成长性特点并符合国家战略导向需求类型项目。

除此之外，在社会老龄化趋势明显提升背景下，“医疗+养老”类别也备受重视。近年来我国医疗服务体系改革持续推进, 包括高端民营医院集团(含诊断、治疗) 的成立或上市; 社区康复护理中心、老年护理机构等康养产业的发展迅速扩张. 这些医疗与养老领域REITs基金将成为另一大投资亮点。

然而，值得注意的是，尽管REITs市场前景广阔，但仍存在着不容忽视的风险。首先，在目前监管政策相对较松散情况下, 有可能出现低质量项目和管理混乱问题；其次，“土地制度”、“物权法”的完善程度及相关税收优惠政策落地具体细则也需要进一步明确；此外，由于该行业在国内刚起步并且缺少经验积累, 投资者对于如何选择合适的产品以及了解基本面分析方法方面知识水平普遍偏低.

针对这些悬而未决的问题和挑战，《证券法》修订工作已经启动，并预计将会加强监管力度、规范市场秩序。同时各级政府部门正在推进立项审批流程简化改革建设之余更重要关注后期运营过程中事实性调查能力提升; 同时中国证监会正式宣布全球最大 REITS 基金赛富全球 REITs ETF 将于近期上市，为投资者提供了更多参与REITS行业的机会。

综合来看, 2022年将是中国REITs基金发展迎来重要窗口. 随着相关政策逐步完善和监管力度加强，这一新兴领域有望成为各类投资者布局房地产市场、实现财务增值的热门选择。然而，在进入该市场之前，投资者需要对自身风险承受能力进行评估，并认真研究每个项目所涉及的法律、税收等方面问题。只有在足够理解并做好准备后，才能抓住眼下难得的机遇且取得可观回报。