商转公积金要先还清，为何仍需公积金贷款？解析其中的奥秘

近年来，随着房地产市场的火热和人们对于购房投资的追求，越来越多的企业员工开始将自己在商业银行办理的住房贷款进行转入到公积金账户中。然而，在这个过程中却发现了一个让人困惑不已的问题：明明是把商业贷款变成了公积金贷款，为何还需要再次申请新一轮的公积金借款呢？

事实上，在将商业银行住房贷款转移到公积金账户之前确实需要先做出全额偿还。那么问题就来了：既然已经用完全部存储在该账户下面余额作为首付支付给原有债权方，并且完成所有相关手续以及证件材料提交后才能够正式办理“商品住宅按揭合同”的注销登记手续；又因此使得其所欠金额从此刻起由政府性机构代替民间债务公司管理并监管。

但值得注意到是即依据《国家税法》第八十三条规定：“缴纳社会保险费、提取公积金等，均可在计算应纳税所得额时予以扣除。”这就意味着如果将商业贷款转入到公积金账户中进行还款的话，那么其利息支出也可以作为个人所得税的减免项目。

据了解，在我国目前实行居民个人综合征收制度下面已经有一些政策性文件规定：符合条件并且是按照《城镇职工基本医疗保险条例》、《失业保险法》和《社会抚养费暂行办法》或者类似于此种类型相关规章制度具体要求来缴存住房公积金，则每年最多只能够由正常报销部分控制金额不超过1万元；当然其中必须满足以下两点之二即“购买自己首套商品住宅”、“结婚后投资新建共同产权房”。

根据上述政策背景及现实需求考虑，许多员工选择通过商转公方式来避开高昂的银行利率。尽管需要先偿还原本商业银行贷款，并再次申请借款从而成为一个看起来复杂又耗时的程序，但对于他们而言仍然是划算的。

此外，商转公还有一个潜在好处是可以缓解个人负债压力。因为根据国家规定，在购房过程中需要首付款和按揭两部分资金，而将商业银行贷款转入到公积金账户后，原本用于支付首付的存款往往会充当新一轮公积金借款的首付金额，并且相应减少了自己承担的按揭额度。这样不仅能够有效降低每月还贷压力，也让购房者更加灵活地安排自己日常生活开支。

然而值得注意到是随着近年来政府对楼市调控政策不断收紧以及经济形势变动等多种复杂因素影响下：大量购买商品住宅需求导致“结婚热”、“离婚热”、“二胎热”，各类事件频发；同时由于信用风险、利率波动等问题成为社会舆论关注焦点并引起广泛争议。

目前已经出现了一些声音认为商转公存在某种程度上违反了属地管理体制改革方向要求但又无法完全取代其作用所带来的积极意义。

综上所述，商转公虽然需要先还清原有商业贷款才能进行操作，并且过程相对复杂耗时，但通过转入公积金账户后可以享受到个人所得税减免和降低按揭压力等好处。尽管存在一些争议和风险，但在适当情况下选择合理利用这一机制仍然是许多购房者的不错选择。