**公积金贷款，月供有“术”**

在房屋贷款中，公积金贷款因其利率较低，贷款条件较为优惠，一直受到购房者的青睐。但许多人在申请公积金贷款时，往往只关注贷款的额度和年限，却忽略了月供的计算方式和还款计划的选择，从而影响到后续的还贷计划和生活质量。那么，公积金贷款月供究竟如何计算？在选择还款计划时又有哪些“术”道可言？

公积金贷款月供计算方法

公积金贷款月供是指贷款人每個月需偿还给银行的本金和利息的总和。在计算月供时，需要考虑贷款金额、贷款期限和利率等因素。一般来说，公积金贷款的还款方式有等额本息和等额本金两种。

等额本息还款法是指每個月偿还相同金额的贷款，其中本金占比逐渐增加，利息占比逐渐减少。这种还款方式初期的还款压力较小，但总利息支出较高。其计算公式为：月供=［贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数］÷（（1+月利率）^还款月数-1）

等额本金还款法是指每個月偿还相同金额的本金和剩余本金所产生的利息，其中本金保持不变，利息逐渐减少。这种还款方式前期还款压力较大，但总利息支出较低。其计算公式为：月供=贷款本金÷还款月数+贷款本金×月利率

以贷款100万元，期限20年，利率3.25%为例。采用等额本息还款法，每月需还款6220.94元，总利息支出为301025.36元；而采用等额本金还款法，每月需还款6458.33元，总利息支出为232999.2元。两种还款方式每月还款金额相差不大，但总利息支出相差近7万元。因此，在选择还款方式时，需要根据自己的收入情况和还款能力做出合理的选择。

此外，在计算公积金贷款月供时，还需要考虑一些影响因素，如公积金贷款额度、贷款年限、贷款利率水平、管理费和风险准备金率等。这些因素会直接影响到每月的还款金额，因此购房者在申请贷款时需要全面了解这些因素，并合理规划自己的还款计划。

公积金贷款还款计划的选择之道

在选择公积金贷款还款计划时，需要考虑自己的收入水平、还款能力和未来财务规划等因素。一般来说，等额本息还款法适合收入稳定、偏好稳定消费的贷款人；而等额本金还款法则适合高收入、偏好提前还款或投资的贷款人。

对于收入稳定、消费习惯稳定的贷款人来说，等额本息还款法是较好的选择。这种还款方式初期的还款压力较小，每月偿还的金额相同，方便预算和规划。但需要注意的是，这种还款方式总利息支出较高，贷款期限越长，总利息支出越多。因此，在选择等额本息还款法时，应尽量缩短贷款年限，以降低总利息支出。

而对于高收入、有提前还款或投资计划的贷款人来说，等额本金还款法更具优势。这种还款方式前期还款压力较大，但总利息支出较低，适合有能力承担较高月供的贷款人。此外，等额本金还款法还款期满后便全部还清，贷款人可以提前规划未来财务目标。因此，在选择等额本金还款法时，应确保自己有稳定的高收入，以保障每月的还款能力。

除了考虑收入水平和还款能力外，贷款人还需要根据自己的风险偏好和未来财务规划来选择还款计划。如果贷款人风险偏好较低，更注重稳定消费和生活质量，那么可以选择等额本息还款法；如果贷款人风险偏好较高，更注重降低利息支出和未来投资收益，那么可以选择等额本金还款法。

此外，贷款人还需要考虑自己的未来财务目标和计划。如果贷款人有提前还款的计划，那么可以选择等额本金还款法，缩短还款期限，减少总利息支出；如果贷款人有投资计划，那么也可以选择等额本金还款法，提前规划投资资金；如果贷款人有其他财务目标，如子女教育、退休规划等，那么需要全面考虑各种因素，做出合理的选择。

灵活运用公积金贷款还款计划的技巧

在选择了合适的公积金贷款还款计划后，贷款人还可以灵活运用一些技巧来优化还款计划，降低利息支出，提前实现财务目标。

首先，贷款人可以选择组合贷方式。组合贷是指同时使用公积金贷款和商业贷款的方式。公积金贷款额度有限，可能无法完全覆盖房款，此时可以搭配商业贷款。商业贷款一般采用等额本息还款法，利率高于公积金贷款，但初期还款压力较小。贷款人可以根据自己的收入水平和还款能力，合理分配公积金贷款和商业贷款的比例，以减轻还款压力。

其次，贷款人可以提前还款。公积金贷款一般允许贷款人提前还款，但需要注意提前还款可能涉及一定费用。提前还款可以减少剩余本金，缩短还款期限，降低总利息支出。贷款人可以根据自己的财务状况和未来规划，选择合适的时机进行提前还款。需要注意的是，提前还款可能影响到个人的征信记录，因此需要谨慎考虑。

再次，贷款人可以选择贷款转按揭。转按揭是指将现有房产抵押给银行，以取得资金偿还原贷款的业务。当贷款人有更好的投资机会或需要资金周转时，可以选择将现有房产转按揭，以较低的利率取得资金，降低利息支出或抓住投资机会。转按揭业务一般需要满足一定条件，如还款记录良好、房产价值维持等，贷款人可以根据自己的情况来考虑选择。

此外，贷款人还可以结合自身情况，选择合适的还款方式。如果贷款人有稳定收入，可以选择等额本金还款法，缩短还款期限，降低总利息支出；如果贷款人收入不稳定，可以选择等额本息还款法，每月偿还相同金额，避免还款压力过大；如果贷款人有其他债务，可以选择先偿还利息较高或金额较小的债务，以减少利息支出或减轻还款压力。

总之，公积金贷款月供的计算和还款计划的选择是一个复杂的过程，需要考虑各种因素和自己的实际情况。在选择还款计划时，不仅要考虑收入水平和还款能力，还要根据自己的风险偏好和未来财务规划来做出合理的选择。灵活运用各种还款技巧，可以进一步优化还款计划，降低利息支出，帮助贷款人提前实现财务目标，提升生活质量。