# 房贷计算有妙招，等额本息有玄机

在房屋贷款的还款方式中，等额本息无疑是当前最 commonly used 的方式。它每月还款数额不变，简单方便，让不少贷款者青睐。但等额本息也并非完美无缺，其中暗藏的“玄机”你了解吗？

## 等额本息：月供固定，利息负担大

等额本息，是指贷款人在还款期内，每月以相等的额度，向银行还款。这种还款方式，有固定的月供，对于贷款人来说，能明确知道每月的还款额，方便安排资金流。

但等额本息也存在明显的“玄机”，那就是利息负担大。在贷款初期，贷款人每月还款中，用于偿还本金的比例很低，大部分都是偿还利息。随着还款的进行，偿还本金的比例才会逐渐提高。

以一笔 100 万，贷款 20 年，年利率 5% 的房贷为例，在等额本息还款法下，贷款人前 5 年的还款总额将近 40 万，但这 5 年里，用于偿还本金的还不到 10 万，其余的 30 万都是利息。也就是说，在贷款前半段，贷款人承担的利息负担非常大。

## 等额本金：前期还款压力大，后期逐渐减轻

与等额本息不同，等额本金是每月偿还固定的本金，加上剩余本金产生的利息。这种还款方式，在贷款初期，贷款人每月要偿还的本息会比较多，但随着还款的进行，每月还款额会逐渐减少。

仍以上面的房贷为例，在等额本金还款法下，贷款人第一个月的还款额将近 6 万，但其中本金和利息各占一半。随着时间的推移，贷款人的还款额会越来越少，在还款的最后几个月，每月还款额可能只剩下几百元。

从总的还款金额来看，等额本金的总还款额会比等额本息少很多。在上述房贷中，采用等额本金还款法，20 年总的还款金额大约是 150 万，而等额本息则要多出近 30 万。

## 等额本息的“玄机”：月供不等于平均还款额

等额本息还款法虽然月供固定，但这并不意味着贷款人平均每月的还款额就是这个数额。因为在等额本息还款法中，每月还款额虽然相同，但其中本金和利息的分配比例却在不断变化，在贷款初期，每月还款中用于偿还本金的比例很低，大部分都是偿还利息。

这意味着，如果贷款人在贷款初期，就想偿还一部分本金，来减少利息负担，那么直接将等额本息的月供金额还给银行是没有效果的。因为银行计算利息，是根据当前的本金余额来计算的，如果本金没有减少，那么利息还是会按照原来的比例来收取。

因此，如果贷款人想在贷款初期，就减少利息负担，需要采用等额本金还，或者在等额本息的基础上，额外多还本金。只有这样，才能真正减少贷款人的利息负担。

## 谨慎提前还贷，评估自身经济状况

对于不少贷款人来说，在经济状况允许的情况下，往往会考虑提前还贷，来减少利息支出。但提前还贷并不总是划算的，贷款人需要综合评估自身的经济状况，谨慎做出决定。

提前还贷，通常需要支付一定的违约金，这笔费用可能会抵消部分提前还贷带来的收益。此外，如果贷款人有其他投资渠道，可以获得比房贷利率更高的收益，那么提前还贷可能并不划算。

此外，贷款人还需要考虑自身的风险承受能力。如果将大部分资金用于提前还贷，可能会影响到家庭的日常开支，或者影响到其他投资计划，那么提前还贷可能也并不可取。

## 合理规划，科学还贷

房贷还款，是购房者的一项长期的财务规划。购房者需要根据自身的财务状况，合理规划，选择适合自己的还款方式，并做好资金安排。

如果购房者选择等额本息还款法，需要明白利息负担较大的“玄机”，做好资金准备。在贷款初期，如果有能力，可以考虑等额本金还款，或者在等额本息的基础上，额外多还本金，来减少利息负担。

此外，购房者还需要做好长期的财务规划，避免因收入变化，影响到还款计划。如果有其他投资渠道，可以尝试多元化的投资，分散风险，提高收益。

合理规划，科学还贷，购房者才能更好地安排自己的资金流，减轻还款压力，实现财务自由。科学还贷，让房贷成为购房者的财富助力，而不是负担。

以上就是关于等额本息还款法的“玄机”分析，希望能够帮助贷款者更好地了解等额本息，合理规划，科学还贷。科学的还贷方式，能够帮助购房者减轻还款压力，实现财务自由，让房贷成为助力，而不是负担。