# 房贷计算有妙招，等额本息有玄机 #

在生活中，很多人都有过办理房贷的经历，但对于房贷的计算方法和背后的玄机，却了解甚少。等额本息是房贷计算中 commonly used 的一种方式，它既方便了贷款人也方便了银行，一经推出便受到广大群众的欢迎。那么，etc. 本息具体指的什么？它和等额本金的区别在哪里？选择等额本息需要注意什么？今天，我们就来揭开等额本息的面纱，了解房贷计算背后的妙招和玄机。

首先，我们需要了解什么是等额本息。等额本息是一种贷款偿还方式，是指贷款人在还款期内将贷款本金和利息平均分摊到每个月，每月以相等的额度偿还同等的部分本金和利息。这种方式的优势在于，贷款人每月的还款额固定不变，方便还款计划和资金安排，同时银行也可以提前计算出利息收入，方便资金管理。

等额本息和等额本金是两种常见的房贷偿还方式。等额本金是指贷款人在还款期内，每月以相等的额度偿还本金，同时支付上期未偿还本金产生的利息。和等额本息相比，等额本金每期的还款额会逐渐减少，但前期的还款压力较大，对贷款人的资金安排要求更高。

那么，等额本息具体是如何计算的呢？我们可以利用等额本息公式来计算：

每月还款额 = [本金 x 月利率 x (1 + 月利率) ^ 还款月数] / [(1 + 月利率) ^ 还款月数-1]

在这个公式中，每月还款额是我们需要计算出来的，本金是指贷款总额，月利率是指贷款的月利率，还款月数是指贷款的期限，一般以月为单位。我们可以看到，在等额本息公式中，每月还款额只与本金、月利率和还款月数有关，与还款顺序无关，这就方便了贷款人和银行提前计算和安排。

举个例子，小明购买了一套房产，房价为 200万元，首付30%，也就是60万元，需要贷款140万元。贷款期限为20年，银行的年利率为4.5%。我们可以计算小明每月的还款额是多少。首先，我们需要计算月利率，也就是4.5% / 12 = 0.375%。然后，将数据代入公式：

每月还款额 = [1400000 x 0.375% x (1 + 0.375%) ^ 240] / [(1 + 0.375%) ^ 240-1] = 8546.93元

所以，小明每月的还款额为8546.元，在20年的还款期内，每月偿还固定的金额。

需要注意的是，在等额本息计算中，每月还款额是固定的，但偿还的本金和利息却是不同的。在还款初期，大部分是利息，本金很少；而到了后期，大部分是本金，利息很少。我们可以继续以上面的例子来计算，在第一个月，小明需要偿还的利息为1400000 x 0.375% = 5250元，需要偿还的本金为8546.93-5250 = 3296.93元。而在还款的最后一个月，小明需要偿还的利息很少，大部分都是本金。

这就引出了等额本息的一个玄机，那就是利息先行。在还款初期，由于本金较多，利息计算是按照本金计算的，所以利息会比较多。随着还款的进行，本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。这就意味着，如果贷款人在中途提前还款，能够减少的后期利息部分其实不多，大部分利息已经在还款初期支付掉了。所以，对于等额本息来说，提前还款未必划算，反而可能损失了提前还款的资金成本。

此外，在选择等Multiplier的时候，需要注意贷款的年限。一般来说，贷款年限越长，总的利息越高。银行会根据贷款年限来调整利率，年限越长，利率越高。所以，在选择等额本息时，需要权衡还款能力和总的利息支出。

综上所述，等额本息是一种方便快捷的房贷计算方式，它可以帮助贷款人提前安排还款计划，也方便了银行的资金管理。在选择等额本息时，需要了解其计算方法和背后的玄机，尤其是利息先行和贷款年限的影响。提前还款不一定划算，需要综合考虑资金成本和总的利息支出。希望这篇文章能帮助大家更好地了解等额本息，做出适合自己的选择。