# 利率调控，三年期贷款市场变局几何？

在经历了多年的以量调控为主的房地产市场调控政策后，利率调控正成为房地产市场调控的新工具。

自2019年8月以来，贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革，将房贷利率与LPR挂钩，标志着利率调控在房地产市场调控中正式“登场”。此后，在中央“房住不炒”的定位下，各地因城施策，以稳为主，从房地产开发贷款、个人住房贷款等多个方面进行利率调控，房地产市场逐渐回归理性。

在利率调控不断深化的背景下，三年期贷款市场发生了哪些变化？房贷利率调控对房地产市场又产生了怎样的影响？

## 利率调控，稳步推进

利率调控，是通过调整利率水平来影响经济活动和投资行为，从而达到宏观经济调控的目的。在房地产市场中，利率调控主要包括房地产开发贷款利率和个人住房贷款利率两方面。

从房地产开发贷款利率来看，自2019年三季度以来，房地产开发贷款集中度管理制度正式实施，对房地产贷款余额和个人住房贷款余额超出规定比例的银行，房地产开发贷款将被“红线”控制。同时，监管部门通过窗口指导等方式，引导银行业金融机构有序调整房地产开发贷款利率，实施差别化住房信贷政策。

在个人住房贷款利率方面，2019年8月，LPR形成机制改革，将房贷利率与LPR挂钩，房贷利率“换锚”。此后，央行多次强调，要保持个人住房贷款利率水平基本稳定。在实际操作中，各地根据房地产市场情况，因城施策，灵活调整房贷利率。

以某城市为例，2020年，当地房价上涨较快，房地产市场过热，当地监管部门通过窗口指导的方式，上调了房贷利率，首套房贷款利率上浮10%，二套房贷款利率上浮15%。在利率上浮后，当地房地产市场迅速降温，房价涨幅明显回落。

此外，在利率调控的同时，监管部门还通过调整首付比例、贷款额度、贷款审批等方式，对房地产市场进行调控。

## 三年期贷款市场，变局已来

在利率调控政策不断深化的背景下，三年期贷款市场发生了哪些变化？

首先，房贷利率“换锚”后，银行贷款定价更具灵活性。此前，房贷利率挂钩的是基准利率，基准利率调整相对较少，而挂钩LPR后，LPR每月都会公布，银行可以根据LPR调整房贷利率，房贷利率的调整更加灵活。

以某商业银行为例，2020年8月，该行执行的首套房贷款利率为5.25%，二套房贷款利率为5.75%。2021年1月，该行将首套房贷款利率调整为5.2%，二套房贷款利率调整为5.4%。可以看出，该行根据LPR的变化，适时调整了房贷利率，贷款定价更加灵活。

其次，房贷利率更加市场化。在利率“换锚”前，各地房贷利率基本是“一刀切”，同一个城市的所有银行房贷利率都一样。利率“换锚”后，各地房贷利率呈现差异化特征，同一城市不同银行的房贷利率可能出现分化。

以某城市为例，此前，当地所有银行的首套房贷款利率均为基准利率上浮10%，二套房贷款利率为基准利率上浮15%。利率“换锚”后，各银行根据自身情况制定房贷利率，首套房贷款利率在4.65%（LPR）至5.5%之间，二套房贷款利率在5.25%至6.05%之间，房贷利率出现了明显的分化。

再次，个人住房贷款增速放缓。在利率调控和房地产市场调控政策影响下，个人住房贷款增速明显放缓。

数据显示，2020年末，个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，增速比上年末低2.1个百分点。2021年一季度末，个人住房贷款余额36.16万亿元，同比增长14.5%，增速比上季末低0.1个百分点。

## 房贷利率调控，影响几何

利率调控对房地产市场产生了哪些影响？

首先，房贷利率上浮，可以有效抑制房地产投资投机行为。房贷利率上浮后，购房者的贷款成本将增加，对于投资投机者来说，房贷利率上浮将增加其投资成本，抑制其投资投机行为。

其次，房贷利率下调，可以降低刚需购房者的购房成本。对于刚需购房者来说，房贷利率下调可以降低其购房成本，在一定程度上提高其购房能力。

再次，房贷利率差异化，有利于因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。在利率调控政策下，各地可以根据自身房地产市场情况，因城施策，灵活调整房贷利率，从而促进房地产市场平稳健康发展。

以某城市为例，2020年，当地房价上涨较快，房地产市场过热，当地监管部门通过上调房贷利率的方式，有效抑制了投资投机行为，房地产市场迅速降温。2021年，当地房地产市场出现低迷，房价下跌，当地监管部门适时下调房贷利率，在一定程度上提振了市场信心，促进了房地产市场平稳发展。

## 因城施策，稳字当头

利率调控在房地产市场中扮演着越来越重要的角色，那么，未来房贷利率调控应如何展开？

业内人士指出，房贷利率调控应坚持“房住不炒”定位，因城施策，稳字当头。

首先，房贷利率调控应坚持“房住不炒”定位。房地产市场调控政策应以满足居民合理住房需求为出发点，坚持“房住不炒”定位，防止将房地产作为短期刺激经济的手段，避免房地产市场大起大落。

其次，房贷利率调控应因城施策。各地房地产市场情况不同，在房贷利率调控上应根据当地房地产市场情况，因城施策，分类指导。对于房地产市场过热的城市，可以适度上调房贷利率，抑制投资投机行为；对于房地产市场低迷的城市，可以适度下调房贷利率，降低刚需购房者成本，促进房地产市场平稳发展。

再次，房贷利率调控应稳字当头。房贷利率调控应避免大起大落，避免给市场和居民造成预期不稳的负面影响。在实际操作中，应根据市场变化，及时调整房贷利率，促进房地产市场平稳健康发展。

总之，利率调控在房地产市场中扮演着越来越重要的角色，未来房贷利率调控应坚持“房住不炒”定位，因城施策，稳字当头，促进房地产市场平稳健康发展，更好地满足居民合理住房需求。