# 贷款买房，还款有道：提前还款利息计算知多少？

在房价高企的今天，贷款买房成为许多人实现购房梦想的必经之路。而如何合理规划还款方案，减少利息支出，成为购房者颇费思量的一个问题。其中，提前还款成为不少人眼中的“省钱之道”。但提前还款真的能节省利息支出吗？提前还款利息如何计算？何时提前还款最划算？这些问题还需购房者好好算一算。

我们知道，贷款买房时，银行通常会提供两种贷款方式：等额本息和等额本金。等额本息是每月偿还同等数额的贷款，其中本金和利息的比例每月不同，最初利息多本金少，还款期末利息少本金多；而等额本金则是在每月偿还相同本金的基础上，加上每月剩余本金所产生的利息。两种还款方式虽然每月还款金额相同，但还款初期等额本息的月供比等额本金少，但总利息支出却高于等额本金。因此，对于选择等额本息还款方式的购房者来说，提前还款成为他们节省利息支出的重要手段。

## 提前还款利息如何计算？

提前还款是指在贷款期间，贷款人将部分贷款提前偿还给银行，从而减少贷款本金，降低日后的利息支出。提前还款一般分为部分提前还款和全部提前还款两种。部分提前还款是指贷款人在贷款期间，提前偿还部分贷款本金，剩余贷款本金继续按照原贷款合同约定的利率和剩余期限执行；全部提前还还款是指贷款人在贷款期间，一次性偿还剩余的所有贷款本金和利息。

那么，提前还款的利息如何计算呢？我们以等额本息还款方式为例来计算。假设购房者向银行贷款100万元，贷款期限为20年，年利率为4.9%，每月还款金额为5850元。如果购房者在第5年年底选择部分提前还款50万元，那么剩余贷款50万元，还款期限为15年，每月还款金额为2602元。那么，提前还款后，总利息支出会有多少呢？

我们知道，等额本息还款方式下，每月还款额中的本金和利息比例不同，最初利息多本金少，还款期末利息少本金多。因此，我们需要先计算出提前还款前5年的总利息支出和剩余贷款本金，再计算出提前还款后15年的总利息支出，两者相加即为提前还款后的总利息支出。

首先，计算提前还款前5年的总利息支出。我们可以利用等额本息公式：每月还款额=［（贷款本金×月利率）×（1+月利率）^还款月数］/（1+月利率）^还款月数-1，得出每月利息为：5850元×（1-(1+4.9% / 12)^-12×12）=3717.6元，每月本金为：5850元-3717.6元=2132.4元。那么，5年的总利息支出为：3717.6元/月×12月/年×5年=223056元。5年累计偿还本金为：2132.4元/月×12月/年×5年=127944元。因此，5年期满后，剩余贷款本金为：100万元-127944元=872056元。

其次，计算提前还款后15年的总利息支出。由于贷款本金已减少为50万元，因此需要计算新的月利率。我们可以得出新的月利率为：5% / 12=0.4167%。那么，每月还款额为：50万元×（0.4167%×（1+0.4167%）^300） / （1+0.4167%）^300-1=2602.4元。其中，每月利息为：2602.4元×（1-(1+0.4167%）^-1×1）=1564.6元，每月本金为：2602.4元-1564.6元=1037.8元。因此，15年的总利息支出为：1564.6元/月×12月/年×15年=281628元。

最后，将提前还款前5年的总利Multiplier-2-息支出和提前还款后15年的总利息支出相加，即可得到提前还款后的总利息支出，即：223056元+281628元=504684元。

## 何时提前还款最划算？

通过上面的计算，我们可以看出，购房者在第5年年底提前还款50万元，总利息支出减少了接近一半。那么，何时提前还款最划算呢？

一般来说，贷款初期提前还款比贷款中后期更划算。因为在贷款初期，贷款本金较高，每月还款中用于偿还利息的部分较多，而本金的减少可以有效降低日后的利息支出。但是，如果贷款初期就提前还款，会影响到个人的资金流动性，因此还需结合自身财务状况来决定。

此外，购房者也可以选择等额本金的方式来还款。虽然这种方式在贷款初期的月供压力较大，但总利息支出要低于等额本息。如果购房者有较强的经济能力，可以选择等额本金的方式，这样可以减少总利息支出，不必再通过提前还款来节省利息。

## 小结

提前还款是购房者减少利息支出的重要手段，但是购房者需要提前了解清楚银行的提前还款规定，包括是否允许提前还款、是否需要支付违约金或手续费等。此外，购房者还需要根据自己的财务状况和还款能力来制定还款计划，合理分配资金，以免影响日常的生活开支和投资计划。